양도·증여세 계산

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요청사항

임대 및 자금 계획

혼인 이력 (본인·배우자 혼인·이혼·재혼)

본인 생년월일을 넣고, "혼인" 탭에서 혼인을 체크해 혼인일·배우자 생년월일을, "이혼/재혼" 탭에서 이혼일·이혼 기간 중 생계·재혼(다른 사람과 혼인) 내용과 그때의 재산분할 등 주택 이전을, "이혼/재결합" 탭에서 같은 배우자와 이혼·재결합을 되풀이한 내용과 그때마다의 재산분할을 입력하세요(재산분할은 여러 건 추가할 수 있습니다). "유"를 고르면 날짜 칸이 나옵니다(혼인신고일·이혼신고일 기준, 이혼 → 재혼은 2번까지). 모두 "무"이면 혼인이 계속된 것으로 계산합니다. 양도일·증여일·과세기준일(6월 1일)에 두 사람이 같은 1세대인지 판정해 주택 수·비과세·중과·보유세에 반영합니다.

혼인 여부무: 본인과 배우자(상대방) 명의 주택을 별도 세대로 계산혼인일혼인신고일 · 비우면 처음부터 혼인 중으로 봅니다이혼 유무혼인 후 이혼한 적이 있으면 "유"이혼일이혼신고일(재판상 이혼은 확정일)이혼 기간 중 생계같이 생활하면 양도소득세·취득세는 이혼 중에도 같은 1세대로 봅니다(소득세법 제88조 6호)재혼 · 재결합 유무이혼 후 다시 혼인했으면 "유" (같은 배우자와의 재결합 · 다른 사람과의 재혼 모두)재혼 / 재결합 구분재혼 · 재결합일다시 혼인신고한 날두 번째 이혼 유무재결합 후 다시 이혼했으면 "유"두 번째 이혼일이혼신고일(재판상 이혼은 확정일)두 번째 재결합 유무"무"이면 두 번째 이혼이 계속되는 것으로 봅니다두 번째 재결합일같은 배우자와 다시 혼인신고한 날혼인합가 특례소득세법 시행령 제155조⑤ · 혼인(재혼)일에 본인·배우자가 각자 단독명의 1주택씩만 가진 경우 · 같은 배우자와의 재혼에 적용되는지는 유권해석 확인 필요

소유 부동산

증여자 세대의 주택 수를 선택하면 주택별 입력칸이 만들어집니다. 각 주택의 주소로 전용면적·공시가격을 조회하세요. (공시가격은 아래 '브이월드 API 인증키' 필요)

주택 수'부모 주택 수'에 자동 반영됩니다

국토부 API 인증키 (전용면적·건축물대장)

브이월드 API 인증키 (공시가격)

증여/양도 부동산

증여 주택소유 부동산에서 증여할 주택 선택증여 형태부모주택수(소유 부동산의 주택 수에서 자동반영)증여 예정일매매 예정일물건별 세금 비교의 매매(양도소득세) 계산 기준일매매 세법 기준개편안: 기본공제 2,500만원·중과 한시 인하(2027~2028)·장기거주소득공제(2028~)증여세 납부 방식전용면적(㎡)공급면적(㎡)공동주택 공시가격개별공시지가(원/㎡)공시 기준

시세 평가 근거증여 주택 카드에서 실거래 추출 및 감정평가를 하면 조회기간의 해당 평형 최저·최고·평균·층수가 표시됩니다.

취득가(원)임대 보증금(원)월세(원)대출(원)취득가·대출·임대 보증금·월세는 소유 부동산에서 선택한 증여 주택의 입력값이 자동 반영됩니다.감정평가액(원) · 기본 정보에서 계산국토부 실거래 추출 시 해당 평형 최근 거래가 반영

수증자 정보

수증자 수변경 시 지분이 균등 배분됩니다

수증자 1

수증자명넣으면 세금 표 · 탭에 "수증자1(수증자명)"으로 함께 나옵니다관계(증여자 기준)지분율(%)증여받는 지분 · 수증자 지분의 합은 100%가 되어야 합니다출생연도

세대 분리연봉(원)자산(원)직업 유무혼인증여재산공제혼인공제액(원)기증여금액(원)

수증자 2

수증자명넣으면 세금 표 · 탭에 "수증자2(수증자명)"으로 함께 나옵니다관계(증여자 기준)지분율(%)증여받는 지분 · 수증자 지분의 합은 100%가 되어야 합니다출생연도

세대 분리연봉(원)자산(원)직업 유무혼인증여재산공제혼인공제액(원)기증여금액(원)

수증자별 세금 추정

현재 입력값 기준의 참고용 계산입니다. 실제 세액은 평가액, 지분, 과거 10년 증여, 공제 요건에 따라 달라집니다.

증여재산 평가액(감정평가액)감정평가액이 자동 적용됩니다통화 단위수증자1 기본공제액수증자2 기본공제액수증자1 혼인공제액(원)수증자2 혼인공제액(원)취득세율

납부 방식: 일시납부

양도 설정

주택마다 아래 표에서 매매가(양도가액)를 넣어 비교합니다.

증여 설정

주택마다 아래 표의 "증여자"·"수증자" 체크로 누가 누구에게 증여할지 고릅니다.

상속세 계산 (상속세 및 증여세법)

소유 부동산(아래 평가액 × 피상속인 명의 지분)과 아래 입력값으로 상속세 과세가액 → 상속공제 → 과세표준 → 세액을 계산합니다. 상속인은 위 "상속인(수증자) 정보" 카드의 관계·출생연도를 씁니다.

피상속인(돌아가신 분)주택 명의 중 이 사람의 지분만 상속재산에 넣습니다상속개시일비우면 오늘 · 신고기한은 개시일이 속한 달 말일부터 6개월배우자 상속인피상속인의 배우자가 살아 있으면 "있음"배우자 실제 상속액배우자 실제 상속액(원)직접 입력일 때만 씀 · 분할기한까지 분할·등기해야 인정그 밖의 상속재산(원)토지·차량·사업재산 등(금융재산 제외)금융재산(원)예금·주식·보험금 등금융채무(원)금융재산공제의 순금융재산 계산에 씀채무(금융채무 포함, 원)주택담보대출·임대보증금 등 피상속인이 진 빚공과금(원)개시일 현재 피상속인이 낼 세금 등장례비용(원)500만원 미만이면 500만원, 1,000만원 한도(봉안시설 500만원 별도)상속인 사전증여(10년 내, 원)개시일 전 10년 안에 상속인에게 증여한 재산비상속인 사전증여(5년 내, 원)개시일 전 5년 안에 상속인 아닌 사람에게 증여그중 배우자 사전증여 과세표준(원)배우자 상속공제 한도에서 뺌사전증여 때 낸 증여세(원)증여세액공제(제28조)동거주택 상속공제피상속인과 상속인(직계비속)이 10년 이상 1세대1주택으로 함께 산 주택65세 이상 동거가족(명)배우자 제외 · 상속인 카드의 65세 이상은 자동으로 셈장애인 기대여명 합계(년)장애인공제 1,000만원 × 기대여명 연수(배우자 포함)상속세 신고신고하면 신고세액공제 3%

물건별 세금 비교

소유 부동산 각 주택을 증여한다고 가정해, 위의 수증자·지분·공제·취득세율로 증여세와 취득세를 비교합니다. 평가액은 해당 평형 최근 실거래가에 층수 보정(층당 조정률)을 적용하며 직접 수정할 수 있습니다.

물건별 재산세·종합부동산세

아래에서 고른 경우(기본: 증여 없음, 또는 한 주택을 위의 증여 예정일에 증여)로 과세기준일(매년 6월 1일) 소유자 기준 부모와 수증자의 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 3년간 비교합니다. 공정시장가액비율 재산세 60%(1세대1주택 43~45%)·종부세 60%, 종부세 공제 9억원(1세대1주택 단독 12억원), 보유기간 세액공제만 반영했으며 고령자 공제·세부담상한·과표상한제는 반영하지 않은 추정치입니다.

증여 주택기본: 증여 없음 · 주택을 고르면 위 증여 예정일·수증자 지분으로 계산공시가격 연 변동률(%)공시 기준연도 이후 매년 적용 · 예: 5 · 입력 후 세금 계산을 누르세요

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샘플 증여/양도 상담

입력 조건을 바탕으로 만든 실행 순서 초안입니다. 세액은 지분·공제·기준일 확정 후 세무 전문가 검증이 필요합니다.

01. 핵심 조건

증여자

부부 공동명의 · 3주택 · 취득가 6억 · 무대출

부동산

헬리오시티 101동 502호 · 시세 16.5억 · 임대보증금 5.3억

수증자

수증자1: 23세 무직 / 수증자2: 28세 회사원 · 혼인증여재산공제 검토

예정일

2027.07.01 · 두 수증자 모두 세대 분리

02. 일자별 현금흐름

2027.06.01 이전
임대보증금 5.3억 준비부모가 임차인에게 직접 일시 상환. 상환증, 이체내역, 임대차 종료 서류를 보관합니다.
-5.3억
2027.06.01–06.30
증여 구조·세액 사전 검토감정평가 또는 시가 인정자료, 지분 배분, 자녀별 공제 가능액을 세무대리인과 확정합니다.
검토
2027.07.01
소유권 이전 및 증여 신고 준비임대를 계속 유지하므로 임대차 승계 여부와 보증금 반환채무 유무를 계약서에 명시합니다.
실행
2027.07.01 등기 시
법무사 비용 지급증여 등기 대행 수수료와 등록면허세·인지세·국민주택채권 등 등기 부대비용을 법무사 견적으로 확인하고, 부담 주체(증여자·수증자)와 이체 증빙을 남깁니다.
견적
신고기한 내
증여세 납부수증자별 세액을 분리 확인하고, 자녀가 납부할 경우 자금 출처와 추가 증여 이슈를 함께 점검합니다.
세액

03. 수증자2 대출 확인

사전 상담소득 6천만원, 기존 부채, DSR, 담보가치, 임대보증금 승계 여부로 한도 확인

주의 포인트무상증여 자체와 대출 가능 여부는 별개이며, 은행별 심사와 규제지역 조건이 다릅니다.

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이 문서는 실행 전 검토용입니다.
세법·대출 규정은 2027년 기준으로 다시 확인해야 하며, 본 화면은 확정 세액이나 대출 승인을 보장하지 않습니다.

04. 다음 액션

FAMILY지분·공제·일정 확정

DOCUMENTS등기부, 임대차계약, 상환증빙, 시가자료

TAX세무사에게 사전 시뮬레이션 의뢰

LOAN필요 시 은행 한도 상담

조금 더 깊이 알아볼게요

세액 계산 결과가 애매하거나 입력값이 누락된 경우, 에이전트는 어떻게 행동해야 하나요?

샘플 증여/양도 상담

01. 핵심 조건

02. 일자별 현금흐름

03. 수증자2 대출 확인

04. 다음 액션